3月(yue)30日，红星美(mei)凯龙（601828.SH、01528.HK）发布2022年年(nian)度报告。在经受外部客观(guan)环境影响、主动减免商(shang)户租金之后，家居零(ling)售龙头彰显出强劲的经营韧性。
财报(bao)显示，2022年红星美凯龙营业收(shou)入为141.38亿元，归母净利润为(wei)7.49亿元，扣非后归母净(jing)利润为6.16亿元。报(bao)告期内，红星美凯龙市占率逆势进一(yi)步提升。根据弗若斯特沙利文(wen)数据，截至2022年底，红星(xing)美凯龙2022年占(zhan)中国连锁家居装饰及家具商(shang)场行业的市场份(fen)额为19.0%，同比提升1.5个(ge)百分点，在我国稳健增(zeng)长的家居装饰及家具零售行(xing)业中占有最大的市场(chang)份额，具备绝对(dui)领先优势。
值得一提的是，基于战略与(yu)业务的高度协同，厦门国资委旗下A股(gu)上市平台建发股份(fen)(600153.SH)于2023年(nian)1月公告称拟通过(guo)现金方式协议收购红星美凯龙29.95%的股份。据了解，目前(qian)收购事项正如约稳步推进中(zhong)。
分析人士指出(chu)，建发股份入局红星美(mei)凯龙属于双龙头的强强联(lian)合，可实现资源互补、战略协同，共创双赢局面。一方(fang)面，建发股份的供应链资源与家居商场(chang)产业链资源可相互赋(fu)能，共同拓宽品类(lei)覆盖、延展商业链路。同时(shi)，双方在商业及住宅地产上下游的资(zi)源也可充分整合、协同(tong)发展。另一方面(mian)，双方在中高端客户资源上高度匹配(pei)，有助于各自会员圈(quan)层及数量拓展，进一步提(ti)升渠道和品牌粘性。随着(zhe)2021003年经济复(fu)苏、消费回暖，房地产支(zhi)持政策密集落地，红星美凯龙有望开(kai)启发展的新篇章(zhang)。
资产(chan)负债率连续三年下降(jiang)，运营效率持续攀升
2022年，面对颇具挑战的外部环(huan)境，红星美凯龙积极承担社(she)会责任，主动为商户减免租金，此举(ju)在一定程度上影响了公司的利润表(biao)现。不过，凭借近年来坚定推进“轻(qing)资产、重运营、降杠(gang)杆”战略，红星美凯龙基本(ben)盘仍然保持稳健。报告期内，红星美凯(kai)龙自营商场收入达78.68亿元(yuan)、委管商场贡献收入(ru)21.74亿元。
而从商场数量上(shang)看，截至2022年12月底，红星(xing)美凯龙共经营94家自营商(shang)场，284家委管商场，8家战略(lue)合作商场，57个特(te)许经营家居建材项目，共包括476家(jia)家居建材店/产业(ye)街，覆盖全国30个省、自治区(qu)、直辖市的223个城市，商场总经营(ying)面积2251万平方米。
红星美凯龙家居商场
据了解，红星美凯(kai)龙还通过会员服务与服务到家，不断增加与消费者的黏(nian)性。2022年(nian)，红星美凯龙旗下75家商场(chang)升级更新了会员服务(wu)，唤醒老顾客的消(xiao)费力。去年4月以来，新(xin)注册的激活会员(yuan)50余万人；会员复购率达(da)16.2%，系统统计的复购金(jin)额超25亿元。
服务到com家方面，红星(xing)美凯龙去年全年开展8场(chang)服务到家主题活动，深度(du)结合大促活动，助力品类和主题馆(guan)运营。2022年，红星美凯龙(long)全国300余家商场累计服(fu)务了40万户家庭，服务项目超50种，顾客满意度100%。
在基本盘保持稳定的同时，红星美凯龙也持续推进“降杠杆”战略，不断提质增效。截至2022年(nian)12月底，红星美(mei)凯龙资产负债率较年初下(xia)降1.9个百分点至55.5%，实(shi)现连续三年下降；包括自建商场购地、建造及项目并购(gou)支出等在内的资本(ben)性投入同比下降(jiang)56.4%。
报(bao)告期内，红星美(mei)凯龙经营效率也持续优化，期间费用率下降明显。2022年，红星美凯龙的销售费用率同(tong)比下降2.3个百分点，管理费用率同比下降2.9个百分(fen)点，运营效率不断提升。
值得一提的是，家居(ju)连锁商场在近日迎来(lai)公募REITS政策重大利好。3月(yue)24日，发改委颁布《关于规范高效做好基础设施(shi)领域REITs项目申报推荐工作的通(tong)知》、证监会发布《关于进一步推进(jin)基础设施领域不动产投(tou)资信托基金（REITs）常态化发行相关工(gong)作的通知》。分析(xi)人士指出，红星(xing)美凯龙自营商场资产优质，约八成(cheng)的自营商场分布于一二线城(cheng)市核心区位。随着REITs试点逐(zhu)步扩大，其自营商场有望探索资产(chan)运作新模式。
家居(ju)消费拐点已至，红星(xing)美凯龙315大促客流同(tong)比增长15.8%
除公募REITs试点逐步(bu)扩大这一产业利好消息外，家居消费也(ye)正迎来拐点。随着经济(ji)复苏、消费回暖，红星美凯(kai)龙商场客流、消费力、商(shang)户信心在2023年春季呈逐步恢复(fu)态势。根据红星美凯龙统计数据，2023年1月底开(kai)始，其日均销售数(shu)据呈快速增长态势。2023年“315FUN肆嗨购节”期间，全国商场客流同比增长(chang)15.8%，消费人数同比增(zeng)长23%，客总价同比增长(chang)6%，销售金额较去年实现稳中有升(sheng)。
究其原因，一方面是因为房地产(chan)支持政策密集发布，地产行业有望触(chu)底反弹，复苏曙光已现，这推(tui)动了房地自营产关联的家居(ju)产业的发展。
另一方面，红星美凯龙坚(jian)持“拓品类、重运营”策(ce)略，不断夯实内功，打造与品牌方的“共融、共生、共创”生态(tai)。
具体(ti)而言，红星美凯龙(long)持续优化升级十大品类馆，并(bing)完成了Top100Mall的店态升级。秉持“越细分越专业，越专业越高端”的理念，红星美凯龙一(yi)直致力于促进品类间互(hu)相借势、引流，有(you)效减少级差租金、盘活整体出租率、提(ti)升商场坪效。通过精细化运营，红星(xing)美凯龙完成了从中国最大的家居(ju)零售平台向中国最强的家居(ju)、家装、高端电器这一(yi)流量生态的转变。
其中，面向中高端消费(fei)、采取“大店策略”的高端电器品(pin)类发展势头强劲，已成(cheng)为新流量入口。截(jie)至2022年底，红星(xing)美凯龙在不到两年时间内已在全国布(bu)局150家智能电器生(sheng)活馆，成为高端电器零售的第一渠(qu)道。
红星美凯龙智能电(dian)器生活馆
据了解，作为第一大品类，高端电器(qi)品类在红星美凯(kai)龙商场的经营面积(ji)达到200万平方米(mi)，占总经营面积比重超8%，是近几年增长最(zui)快的品类。预计到(dao)2023年底，电器经(jing)营面积占红星美凯龙总经营(ying)面积比重将达到10%，并于2025年进一步提升至(zhi)15%。在高端电器的市(shi)场份额里，红星美凯龙预计到2023年底，实现“智(zhi)能电器生活馆数量达到200家、销售增长30%的目标”。
此外，系(xi)统门窗经营面积占比也快速提升至5.5%。据悉，2023年红星美凯龙(long)还制定了出租率、租金爬坡(po)策略，以推动商(shang)场经营水平的提升，并计划将M+高端设计中(zhong)心与十大主题馆协同运营，全面(mian)提升商场、品牌和经销(xiao)商的获客能力和业务能力。预计(ji)到2025年，M+高端设计中复购率(lu)心将覆盖红星美凯龙百家商场，成(cheng)为商场又一重要流量入口。
上述分析人士指出(chu)，2023年被商务部确定为“消(xiao)费提振年”。在今年的政府工(gong)作报告中，“着力扩大国内需求”被排(pai)在八大任务之首，消费成为当前刺激经(jing)济增长的重要发力点，其中家电、家(jia)居、汽车、餐饮又是四个(ge)重点消费领域。随(sui)着经济复苏、线下商场人流回归，以及(ji)积压的家居家装需求释放，作为(wei)家居零售龙头的红星美凯龙有(you)望率先受益于消费回暖，筑底反弹。（图片来源：由红星美凯龙提供）（CIS）
