2020年，青岛真是开年格(ge)外不利。先是GDP复核被(bei)砍掉1000多亿，2018年的GDP被无锡、长沙、宁(ning)波连续超过，和郑(zheng)州无限靠拢，“北(bei)方第三城”头衔即将不保，接着最近(jin)又有一个图，2019年主要城市(shi)人口增量，刷爆了青岛人的(de)朋友圈。
从图上看，青岛2019年的人口增量只有10.5万人，只有杭州、郑州的1/5，深圳、广州的1/4，宁波的1/3，佛山(shan)、成都、长沙的(de)1/2.5，重庆、西安、厦门的1/2……
站在其它兄弟城市(shi)角度，青岛相比山东省外其它强二线、新一线城市，对外(wai)来人口的吸引力差得简直不是一(yi)个档次。如果说济南吸引不到(dao)人口是因为糟糕的环境和交(jiao)通还有情可原的话，号称山(shan)明水秀、冬暖夏凉，宜居城市(shi)的青岛，对外来人口的吸引力差(cha)成这样，就非常值得人们深思(si)了。
问题出在哪里，很多人(ren)在寻找症结都说了一句话(hua)：青岛“房价高、工资低，生活不(bu)易”。这句话这简直是很多青漂的共识(shi)了。
然而真的是如此吗(ma)？从大数据来看，答案(an)似乎是否定的。
参考智联招聘网站的数据来看(kan)，2019年第四季度，杭州和青(qing)岛的平均工资分别是9978元(yuan)/月和7853元/月。
但是杭州和青岛的房价是多少呢？参(can)考安居客数据，2019年底，杭州的平均房价是27002元/平方(fang)米， 而青岛的房价是16340元/平方米。
算了一下，杭州(zhou)和青岛的房价收入比分(fen)别是2.71月/平方米和(he)2.08月/平方米。
很明显，杭州是一(yi)个比青岛更加“房(fang)价高、收入低、生活不易”的城市(shi)。
那为什么杭州(zhou)却能吸引那么多人才呢？
虽然感受不能替(ti)代大数据，但是人民感受和大数据(ju)相悖，一定有问(wen)题。问题出在哪里呢？我们细(xi)细分析。
之(zhi)前在看大数据，放眼全国兄弟城市，我(wo)们青岛的楼市到底有多特殊 一文(wen)中，风水师提到一个观点，青岛(dao)楼市的特殊之处，在(zai)于各区的差价太大，主城区太贵，近郊新兴板块价格太(tai)低，不成比例。
事实上，一看各(ge)区房价数据，青岛(dao)“房价高、收入低，生(sheng)活不易”的论调，立刻就无处遁(dun)形。问题出在青岛市南、崂山、市北(bei)三区的房价，相比兄弟城市，那是一个(ge)异乎寻常的高。
文章列(lie)举了跟青岛和GDP/房价(jia)与青岛相仿的几个城(cheng)市，如武汉、郑州(zhou)、西安、无锡、长沙、宁波、济南(nan)……一长串城市捋下来，会发现，以各(ge)城的工资收入水平，在这些城(cheng)市里，买房最难的四个(ge)区分别是：青岛(dao)崂山区、青岛市南区、宁波鄞(yin)州区、青岛市北区。
四个最难买房的(de)区里青岛占了仨，传统青(qing)岛市内四区除了李沧，其(qi)它三个区买房难度(du)基本上秒杀了各位兄弟城(cheng)市……
市南、崂山(shan)卖成天价还好解释，青岛是国内为(wei)数不多的市中心即滨海的大城市，坐拥(yong)阳光沙滩海景，其它绝大部分城(cheng)市无可复制，全国土豪都有来(lai)青岛购买一套海景度假豪宅的欲(yu)望——所以青岛市南、崂山形(xing)成了一个房价动辄七八万、十余(yu)万的沿海一线豪宅区，买房难(nan)度高，无可厚非，毕竟(jing)每个城市都有豪(hao)宅区，刚需不碰就(jiu)是了——但是市北、浮山后、新都心(xin)、中韩这些地方，这种本(ben)该属于刚需、中产的位置，它(ta)的房价就说不过去了：
没有阳光沙滩海(hai)景，没有地标建筑(zhu)、旅游景点，公园绿地，建筑无非是(shi)钢筋森林，高容积率高层、超高(gao)层，房价却动辄三四万(wan)元，又是什么鬼(gui)？
站在一(yi)个老青岛的角度，市南、浮山(shan)前、石老人卖10万，那么市北、浮山(shan)后、中韩这些地方卖个三四万似乎(hu)无可厚非，但是，站在一个想进入青岛(dao)打拼的外地刚需的角(jiao)度，浮山后这种地方卖3万的话——请(qing)给他们一个选择青岛，不(bu)选择郑州、武汉(han)、西安、济南、无锡、宁波、长沙的理由先——这几(ji)个城市除了宁波鄞州最中心的区域(yu)以外，其它城市哪怕是最最繁华的(de)地段，房价也要比浮山后来得便宜。
当(dang)然，谁都知道，浮山后根本不是青岛(dao)的市中心。
那么(me)结论很简单，但凡(fan)热爱青岛，想来青岛生活打拼的(de)人们，看到浮山后4万多的青岛印(yin)象山、远洋风景，甚(shen)至到了长沙路的保利大国璟都卖出了近3万的价格，他们的表情(qing)一定是：
说到这里，站在青岛(dao)本地土著的角度，我知道很多人一定(ding)会举出浮山后的青岛第二(er)实验中学说明，学区有多么多么重要(yao)，花多少钱为了(le)孩子上学我都愿意——但是，在(zai)一个想进入青岛打拼的外地人眼里(li)，隔壁济南山东大学附属中学(xue)、山师二附中、甸柳(liu)一中这些升学率足够秒杀浮山后二实验(yan)的学校，学区房依(yi)然只有两万来块钱……
所以，市(shi)北、新都心、浮山后、中韩这些本该是(shi)刚需落脚的地方却被搞出了违背初心(xin)的高房价，让整个青岛在吸引(yin)人才方面变得毫无吸引力，这话不(bu)是危言耸听。
青岛一年增长了10.5万(wan)人，另有一说11.5万人，那么落实到各区，数据是这(zhe)样的：
很明显从图上(shang)能看出来，青岛人口流入(ru)不足，罪魁祸首就是市北区。这(zhe)个本该刚需密集、人口主要涌入担当(dang)的大区，实际上一年人口(kou)增量只有1万人。
这1万人的增(zeng)量可能还只是个噱头(tou)，很多人只不过是为了孩子(zi)上学临时落户而已，落实到像卓越(yue)蔚蓝青岛这样的“四(si)方人社区”，还有像海信凤凰金(jin)岸、西海景苑、富源公馆这样的(de)身份证370202、370203打(da)头的业主占一半的现实，我们可(ke)以得出结论：
青岛市南、市北这些地方，人口实际上已经在流出(chu)。
有心人可以通过西海(hai)岸一些公用事业单位(wei)、小区物业登记，判断(duan)一下人口来源比例，事实上西海岸(an)人口和购房主力，绝不是很多(duo)人想象中的东北人为主，而是一些传(chuan)统市南、市北的居民在高房价下(xia)“用脚投票”，大胆拥抱“双击老铁666区”。
下图15个(ge)业主里，5个人(ren)的身份证是370202打头，两个370206打头，即来自青岛(dao)传统市区的人口，占该小区1/2-1/3，这在西海(hai)岸，实际上是常态。
为什么会出现这种(zhong)情况，实际上100，会算账的人(ren)，大家都能明白是怎么一(yi)回事。
西海岸的例子不太明显(xian)，假设我在五四(si)广场附近上班，有两个选择，房价3.05万的浮山后(hou)，或者房价1.45万的红岛。
很明显，房子单价差距1.6万，意味着(zhe)150平米房子(zi)的差距，是240万元(yuan)，如果贷款的话，20年期的月供差距(ju)差不多每月1.8万元。
很明显青岛地铁4号线、8号线都(dou)通车以后，两边(bian)的通勤时间成本差距在半(ban)小时以内。
尽管浮山后的学(xue)区有明显优势，但是选择红岛(dao)，我拿出剩下的钱的2/3投资教育——砸160万现金，或者每月(yue)付出1.2万投资教育连续20年——还剩下80万可(ke)以买辆豪车，再给家人买全套(tao)医疗保险……哪种选择会更好？
答案很明显是选(xuan)择红岛。
虽然教(jiao)育医疗很重要，但总不能因为二实验(yan)或者com齐鲁医院吹浮山(shan)后一辈子吧？
更何况，看中教(jiao)育、医疗的，都是刚需人士，最多是中产。真正的(de)富人、贵族选房的时候，绝不会把学校(xiao)、医疗放在如此靠(kao)前的位置而丝毫不考(kao)虑公园绿地、地(di)标建筑、会所场馆、都市商圈的价值意(yi)义。住宅密度、容积率可能是他们最主(zhu)要的考虑因素。秒杀(sha)
SO，浮山后、新都(dou)心、中韩这些地(di)方，不具备任何“富人(ren)区”的要素，却卖出了比很多(duo)同级别兄弟城市(shi)富人区还贵的价格，很明显(xian)，这些地方都是在炒作或者是暴发(fa)户在购买，陷入本地人自嗨(hai)，越嗨越少的循环。真正有心进(jin)入青岛的外地人，只可能考(kao)虑价格相对合理的西海岸(an)、城阳落子，却天天被嘲笑“红岛黄岛(dao)不是青岛”、“市南市北高人一等”……
这种情况下，青岛(dao)招不来人才，丝毫不奇怪。
这也就是风水师成天(tian)念叨的“灵山卫(wei)5年超过浮山后、10-15年追平麦岛，若(ruo)是做不到，整个青岛未来都的玩儿(er)完”的内涵所在了。
只不过，超过浮山后，未必是灵(ling)山卫涨上去，待地(di)铁线路纷纷通车，西海岸、城阳的天量库存(cun)影响传统青岛老城的时候，浮山(shan)后的房价会不会少数青岛本地人自(zi)己玩脱了，价格腰(yao)斩，也是很有可能的(de)。
